Строительство дома под ключ означает полное окончание всех работ и полную возможность вселиться сразу же после приемки дома. На практике эта базовая идея реализуется с различными оговорками, степень такой готовности определить однозначным образом непросто. Нужно быть готовым к  отступлениям от воображаемого идеала и не оказаться в тупиковой ситуации.

Строительство дома под ключ

Этапы строительства дома под ключ

Строительство нужно начинать не тогда, когда проект готов, а когда этот проект прошел все требуемые по закону согласования. Какие этапы строительсва дома под ключ нужно учесть?

Проект дома

Меньше всего сложностей возникает при строительстве дачи в садовом товариществе, немного сложнее утвердить проект для дома в поселке, а согласования проекта своего дома в городской черте мегаполиса – очень серьезное мероприятие.

Сдача дома в эксплуатацию без законного проекта невозможна, соответственно и строительство под ключ представляет определенный риск. Такое строительство  — едва ли не самая крупная ошибка. К слову, при согласовании проекта в нем могут обнаружиться  технические просчеты.

Технадзор в строительстве

Любой застройщик вправе нанять независимого от подрядчика специалиста, который будет контролировать строительство дома под ключ. Эта услуга должна начаться со знакомства с проектом. Кандидата на роль технадзора следует привлечь к делу еще на стадии разработки проекта. Составляя компетентную оппозицию проектировщику, специалист технадзора может повлиять на итоговое качество принятых решений.

Проект и подрядчик

Идеальная реализация строительного проекта получается при своевременном согласовании проекта с подрядчиком. Как и на какой стадии обеспечить такое согласование, лучше определить со специалистом технадзора – в этом случае проект не будет сводиться к выполнению самых выгодных для подрядчика работ.

Подрядчик должен быть компетентным. Если в строительной бригаде никто не умеет читать чертежи, полностью окончить дом под ключ не удастся, для строительства  в таких условиях следует нанять производителя работ. Таким образом построить дом возможно, но реализовать какую-либо ответственность строителей непросто.

Нужно иметь в виду, что некоторые строители одобряют проект, чтобы получить подряд, а после начала работ начинают отвергать проектные решения. Этот феномен нужно обсудить с кандидатом в подрядчики заранее.


Согласованный подрядчиком проект принимается за основу для сметы. В каком виде будет составлена смета – не имеет значения. Главное, чтобы это не был документ из десяти строк расхода и общей суммой с шестью нулями. Такая смета возможна, но она составляется на основе подробного расчета всех строительных операций. Такой подробный расчет и должен интересовать заказчика. Смета без подобного расчета – несостоятельна.

Субподрядные специализированные работы

Если подрядчик  не представляет собой комплексную организацию, выполняющую все виды работ без исключения, он должен доказать заказчику, каким образом расходы на сопутствующие работы (водопровод, канализация и другие) будут реализованы в пределах сметы и в соответствии со сроками. Если такие доказательства будут неубедительными, то необходима договоренность с подрядчиком о приведении платежей за выполненные работы в соответствие с началом следующих.

Если этого не добиться, то переоценивший свои возможности подрядчик может покинуть объект, мотивируя неудачей в отношениях со специализированными бригадами, за работу которых он не несет ответственности.

Непредвиденные и неучтенные расходы

Реализация самого хорошего проекта неминуемо приводит к непредвиденным расходам. К ним можно отнести трудноисчисляемые объемы земляных работ, погодные неурядицы и прочее. Эта статья расходов нормируется, но принятые для индивидуального жилья нормативы (в пределах нескольких процентов от сметной стоимости) явно недостаточны для самого ответственного строителя.

Отсутствие этой статьи расходов должно насторожить – это может означать завышенные расценки или безответственное отношение к делу, когда подрядчик еженедельно докладывает о затратах, о которых не было речи ранее. Гораздо лучше, если процент неучтенных расходов будет высоким – до 10 и более. Разумеется, оплачивать такие расходы нужно по фактическим отчетам, из которых ясно, в чем заключается непредвиденность затрат —   в недостаточной компетенции подрядчика, упущении в проекте или в неудачном стечении обстоятельств.

Контроль в строительстве

Ответственное строительство дома под ключ не должно происходить без контроля. В идеале подрядчик должен предоставлять платежные требования, включающие в себя перечень фактически выполненных работ, лучше всего – нарастающим итогом. Этот перечень  должен быть составлен точно в таком же виде, что и смета. Из такого перечня ясно видно, что на данный момент фактически выполнено 70% работ по, к примеру, оштукатуриванию стен, из которых 20 процентов входит в объем работ, подлежащих оплате.

Нужно не жалеть времени на выборочные проверки, в особенности тех компонентов, которые впоследствии не будут доступны к осмотру, включая земляные  и скрытые работы. Такой контроль дисциплинирует подрядчика.

Прием законченного строительства

Мало кто из заказчиков обладает достаточной квалификацией, чтобы принять законченный строительством дом за один раз. Намного проще и надежнее принимать дом по итогам выполненных этапов работ. Эта практика прекрасно согласуется с поэтапным характером оплаты.

Лучше не производить оценку и приемку полностью готовых работ. Гораздо эффективнее принимать работу, немного не доведенную до конца. При этом нужно  сделать подрядчику замечания, следуя которым он сможет наилучшим образом закончить такую работу. После этого приемка будет сводиться к проверке того, насколько учтены замечания. Заказчик, который часто посещает объект, может не делать и этого – постоянный контроль гораздо лучше разовой приемной комиссии.

Неоконченные и невыполненные строительные работы

Принимая выполненные работы, необходимо исключить неоконченные операции. Многие невыполненные работы не приведут к потерям – те, которые можно сделать позже. Например: очень плохо оставить один дверной блок с неукрепленной одной рейкой наличника. Доставить такую рейку, укрепить ее и завершить ее отделку будет очень сложно и намного дороже, чем в составе операции по монтажу наличников во всем доме.

Гораздо проще и вполне реально не монтировать наличники во всем доме. Это финальная операция, которая не сдерживает другие работы, она может быть отложена. Серьезным мотивом для такого переноса работы на неопределенный срок может быть отсутствие нужных материалов в продаже.

Нельзя ни в коем случае соглашаться с предложением заказчика на отмену каких-либо работ по его инициативе. Стоимость этих работ, оговоренная сметой, может оказаться в реальности намного дороже. Такие маневры подрядчика  нужно исключить заблаговременными договоренностями.

Очередность выполнения строительных работ

Очередность выполнения строительных работ немного напоминает уборку в доме – наводить чистоту нужно так, чтобы не испачкать уже убранное. Убирать нужно энергично – иначе оставленный мусор распространится снова.

Точно так же и в строительном деле – если есть возможность выполнить работу, ее нужно выполнить. Избежать излишних затрат можно хорошей координацией, рациональным использованием транспорта. Заказчика должны насторожить необъяснимые проволочки с выполнением каких-то работ, они могут привести к срыву целого этапа строительства.

Строительство под ключ означает окончание финишных работ, которые невозможны без предыдущих. Работы, которые будут сдерживать последующие операции нельзя не доводить до полного конца.

Оплата. Конфликты. Ответственность

Единственный инструмент для воздействия на подрядчика – оплата. Хорошая договоренность с подрядчиком  подразумевает обсуждение и определение тех событий, которые могут заставить заказчика ограничить или задержать платежи.

Нельзя исключить случай разрыва отношений с подрядчиком. Для компенсации урона от такого события можно постараться установить связь с резервным кандидатом в подрядчики и поддерживать эти отношения небольшими знаками внимания. В сложный момент такая резервная сила может прийти на помощь. Резервный подрядчик может исполнять функции технадзора.

Скорее всего, подрядчик с хорошими рекомендациями успешно построит дом и сдаст его  под ключ. Порядочный  заказчик должен также исходить из своей ответственности перед подрядчиком, очень важно не найти неверные шаги  в строительстве, а помочь их избежать своевременной корректировкой – ведь исчерпывающе полного решения не даст ни один проект. Строительный подряд – взаимная ответственность.

С уважением, Алексей Динулов